（2013年1月 致公党丹东市委员会提交市政协十四届一次会议提案及书面发言）

　　和谐社区是构建和谐社会的细胞和基础，和谐的物业管理则是构建和谐社区的前提和关键。我市的物业管理从1995年起步以来，现有物业管理企业110家，其中本地企业106家，外地进驻我市企业4家；一级资质企业1家，二级资质企业4家，其余为三级和临时资质。全市住宅小区物业管理总面积达到1400多万平方米，从业人员7000余人，管理小区200余个，新建小区物业管理覆盖面100%，全市物业总覆盖率50%。其中规模较大、管理较好的有宝山新城、伊山风景、江畔花园小区；服务质量较好的物业企业有金海、金地、锦绣等物业管理公司。有序的物业管理不仅改善了我市的人居生活和工作环境，维护了社会稳定，提高了城市管理水平，同时对促进第三产业发展，吸收城乡剩余劳动力，解决社会就业，以及在扩大住房消费、拉动经济增长等方面，起到了不可磨灭的作用。

　　但是，随着我市物业管理的发展，物业管理中存在的问题和矛盾也逐渐显现。主要表现为：一是物业管理体制和相关法律法规不健全，未能明确业主委员会的合法地位。已制定的有关法规可操作性不强，尤其是业主委员会的组建、运作缺乏具体规定，业主不能形成合法有力的维权实体。二是物业管理普遍还没有实行招投标制。全市由开发商成立物业公司自建自管的小区占90%以上，企业与业主双向选择和公开、公平的市场竞争机制尚未形成。三是物业管理部门行政监管不到位，管理手段还不适应物业管理市场发展的要求。四是物业企业服务意识薄弱，物业服务经营活动不规范，物业服务企业在经营活动中不能严格履行合同，错误地将自己凌驾于业主之上，忽视业主的权益，如将公共资源出租出售、治安管理不到位、维修服务不及时、文化建设跟不上。五是从业人员整体素质较低，服务意识和服务质量较差，处理问题和解决矛盾的方式简单生硬。

　　为创新社会管理，提高城市管理水平，我们建议市委、市政府把构建和谐物业管理作为建设“大气秀美新丹东”的重要内容和重要抓手纳入我市城市建设统一管理。

　　一、强化政府的主导地位，在全市开展“和谐物管”创建工作。加强各级政府对构建和谐物业管理工作的领导，强化物业主管部门的监管职责。进一步健全物业管理法规体系，理顺政府、行业主管部门、业主委员和物业管理企业各自的职责和权利义务关系。建立物业服务属地管理机制，完善市、区、街道、社区四级工作网络，延伸物业管理工作触角。建立政府相关部门联席会议制度，共同处理开发企业、物业管理企业和业主的违法违规行为，调处矛盾纠纷。开展物业管理创先争优活动，提高物业管理与服务的整体水平。通过政府指导、企业诚信、业主自律，社会各界共同参与，促进物业管理主体之间的相互支持、相互融合、互惠互利、和谐共处。

　　二、大力推行招投标制度，加快物业服务市场化进程。要大力推进物业管理服务市场化进程，引导一部分物业服务企业明确自身市场定位，优化内部资源配置，向物业服务专营类企业发展，实现专业化、规模化经营，增强市场竞争能力。相关部门要依照《国务院物业管理条例》的规定，监督开发商做好前期物业管理的招投标工作，扶植一批质量高、实力强、信誉好的物业管理服务品牌企业，让它们获得更多的市场参与机会。彻底打破不利于物业服务行业发展的“谁开发谁管理”的格局。建立物业管理项目接管保证金制度，增强企业的责任意识。努力培育主体诚信、行为规范、市场有序的物业管理市场环境。鼓励开发企业积极引进域外优秀物业服务品牌企业，使物业服务向市场化、规模化、品牌化的方向发展。

　　三、加强监管指导，规范物业企业的管理服务行为。要严查开发企业及施工建设单位违法违规行为，从源头上杜绝房屋质量等一系列遗留问题，给后续物业管理打下良好基础。加大物业服务市场的整顿和规范，坚决取缔无资质或无证经营的物业企业，严格查处违法、违规企业，净化市场环境。建立和启动物业管理企业信用档案系统，定期公布信用记录，使物业管理企业接受社会公众监督。发挥物业管理行业协会的作用，引导物业企业树立正确的服务意识，加强行业自律.加强培训，提高物业管理从业人员的整体素质。强化业主委员会的监督管理职能，发挥其在物业、业主之间的桥梁纽带作用，依法对物业管理企业实行有效的监督，维护业主的合法权益。

　　四、推进管理创新，提高物业管理服务水平。加强政府对物业主管部门的业绩考核，提高物业主管部门的工作效率及工作态度，改进工作方法。建立物业主管部门与业主联合评价物业管理企业制度，加强对小区环境卫生、物业管理矛盾纠纷处理情况的考核，开展小区物业管理创优达标、诚信物管和物业服务基本技能竞赛活动，全面提升物业服务水平。充分发挥“数字城管”的作用，建立数字城管与小区物业管理的联动机制，及时处理业主和物业管理企业的投诉。充分发挥社区的协调牵头作用，形成社区、物业企业以及业主委员会“三位一体”的管理格局。探索建立司法部门对物业管理矛盾纠纷处理的快速通道和诉调对接机制，促进案结事了，降低维权成本,提高维权效率。

 市住建委对市政协十四届一次会议第4-80号提案的答复

丹住建房提函［2013］16号

致公党丹东市委员会：

　　贵单位提出的《关于构建和谐物业管理关系的建议》收悉，现答复如下：

　　目前，我市已竣工交付使用2万平方米以上的住宅小区有188个，实施物业管理的有103个，物业管理率达55%，成立业主委员会186个，具有物业资质的物业服务企业106个，物业管理建筑面积1700万平方米，从业人员79000多人。

　　多年来，在市政府领导下，房产部门围绕提高物业管理水平、共建和谐住宅小区、提高群众居住质量，主要做了以下工作：

　　 1、贯彻《物业管理条例》和《中华人民共和国物权法》，提高行业从业人员整体素质。每年都对全市物业单位经理、业主委员会进行业务培训，系统学习和讲解《物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业管理企业资质管理办法》等，520位物业企业经理和从业人员通过培训考试取得国家建设部颁发的《物业经理上岗证书》。我们还根据实际情况，派物业专业人员到鸿利、东升、方元等20余家物业单位对物管员、保安人员、维修人员、保洁人员共计500余人进行讲课。同时，我们也充分利用每年的房产交易大会，现场设立物业管理咨询台，专人解答，现场发放《物业管理宣传单》2000余份。

　　 2、加强行业监督管理，实行优胜劣汰机制。近几年，我们每年都重点对房屋管理与维修、公共设备设施管理、物业服务收费、业主委员会、环境卫生等5大项26小项进行打分考核，对检查出来的主要问题，如小区内道路、草坪、楼道等公共设施管理不到位，有的物业企业擅自收取物业费，少数物业经理没有培训持证上岗、个别物业企业受制于开发公司，对房屋质量和维修问题解决不力等近百条问题下达了整改通知单，大部分都按期整改完毕。通过检查逐步淘汰和注销服务质量差，管理水平低，群众不满意的物业服务企业。从2000年到现在已分别淘汰长城、安泰、金水湾等13家物业企业。物业行业管理力度的不断加大，使物业企业队伍的素质不断提高，同时大量地解决了物业企业与业主委员会、业主之间的矛盾和问题。真正做到了严格贡彻执行《物业管理条例》和《中华人民共和国物权法》，让业主大会成为业主的自治组织，共同行使建筑区划内建筑物及其附属设施的管理权利，现在已有三冠大厦、锦山公寓、元宝新村、宏安北园等住宅小区实行全体业主自行管理，金水湾、中宝佳园、万和嘉园、双星大厦等住宅小区选聘了新的物业企业。

　　 3、开展创优达标活动，提高物业服务水平。为推动和发展社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理，提高我市住宅小区和各类房屋的整体管理服务水平，从2000年开始每年都组织开展全市物业管理优秀住宅小区考评活动，按照《全国城市物业管理示范住宅小区标准》和《辽宁省物业管理优秀住宅小区标准》及《丹东市物业管理优秀住宅小区标准》，组织全市各物业单位按照优秀住宅小区达标规定要求，加强物业管理和服务水平，截止到2012年末已获得4个国家示范住宅小区，26个省级优秀住宅小区，30个市级优秀住宅小区，28个市级园林式住宅小区，创优达标活动的开展，对推动建立物业管理体制，提高全市物业管理水平，规范物业企业活动，改善居住环境发挥了重要作用。

　　 4、完成旧住宅小区综合整治，提高物业管理覆盖面。搞好旧住宅小区综合整治，完善道路硬覆盖、绿化、车棚等硬件设施，改善群众的居住环境，是市委、市政府一直关注并着力开展的一项民心工程，也是搞好和谐物业管理的基础。从1998年起，我市就开始了旧住宅小区整治工作，特别是2008年和2009年，在市委、市政府的领导下，在房产局指导协调下，通过各区政府组织实施，机关和企业单位参与共建，完成了207个旧住宅小区综合整治任务。去年，为进一步提升城市整体形象，根据市政府《关于印发2012年丹东市旧住宅小区综合整治工作方案》和《丹东市老旧住宅楼用电线路改造实施方案》，市房产部门组织振兴区、元宝区、振安区、房产经营公司、铁路对市区35个旧住宅小区进行了屋面、立面、地面全方位综合整治，共粉饰房屋6.4万㎡，维修道路3.2万㎡，铺设方砖4.3万㎡，投资41500万元。旧住宅小区整治不仅明显解决了群众出行难，提高了群众居住环境质量，对小区环境日常保洁和加强管理也作用明显，园丁小区、标牌小区实行了业主自行管理，绢绸小区、江盈小区招聘了新的物业单位，和谐物业管理关系得到了显著提高。

　　虽然我们在贯彻《物业管理条例》，加强对物业公司管理方面做了一些工作，但由于物业管理行业是新生事物，贵单位在建议中提到的问题也确实存在。为进一步提高物业管理水平，及时解决物业管理行业出现的各种矛盾，促进构建和谐物业管理关系发展，在今后的工作中将采纳贵单位的建议并做好以下工作：

　　 1、建立健全物业管理机制，引导物业管理健康发展。加强各级政府对物业管理工作的领导，强化物业主管部门的职责，进一步健全物业管理法规体系，理顺政府、行业主管部门、业主委员会和物业企业各自的职责和权利义务关系。一是发挥街道办事处和社区居委会对业主委员会和业主大会监督作用，根据国家住建部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》，首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处和居民委员会代表组成，筹备组组长由街道办事处担任，选举产生业主委员会的规定，今年将集中对三区所辖街道办事处、社区居委会和开发区劳动人事和社会事业局等部门有关人员进行业务培训，详细讲解《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》，发挥街道办事处组建住宅小区业主委员会职责主体作用，将道德品质好、热心公益事业、有一定文化素质、责任心强并有一定业余时间从事住宅小区管理工作的业主选举到业主委员会当中。二是发挥物业主管部门的监督管理作用。继续加强培训，今年市物业主管部门将和市消防局于10月中旬开展全市区物业经理、保安队长物业管理条例和消防法规集中培训，进一步提高从业水平。进一步加大行业监管力度。根据《丹东市物业行业管理考评办法》，对物业企业的基础管理、与业主关系、与业主委员会关系、区容与环境卫生、房屋与公共设施管理、公共秩序维护、装饰装修管理、精神文明建设9大项76小项进行百分制考核，低于70分将通报批评，计入企业不良信用档案，严重的要取消物业资质。三是发挥各职能部门作用，齐抓共管小区建设。我们将继续和公安部门配合保证住宅小区秩序井然，和执法部门配合保证小区无违章建筑，和物价部门配合严格审批物业服务费标准，和街道办事处配合及时召开物业联席会议解决业主与物业企业矛盾，和开发建设主管部门配合解决欠建与房屋质量问题，和专项维修资金中心配合保证物业共用部位维修到位，总之，通过各级政府部门的监督管理为构建和谐物业管理关系做好保障。

　　 2、公开选聘物业企业，培育市场竞争机制。对新竣工的住宅小区，将继续按照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》[建住房( 2003)130号]实行公开招投标，由全体业主选聘物业企业，招标率要达到100%，对于在服务合同期限内随意解聘或自动退出物业管理的，政府有关部门将严格按照《物业管理条例》进行调解和处罚，对于业主委员会换届选举的，也要重新召开住宅小区业主大会选聘新的物业企业。我们将加强动态管理，掌控每个住宅小区的物业管理情况，按照《辽宁省物业管理条例》的规定，和街道办事处一起及时解决住宅小区业主委员会、业主和物业企业之间的问题和矛盾，防止住宅小区处于无人管理的“真空”状态。对完成综合整治任务的207个旧住宅小区将根据广大住户意见，实施物业管理或自行管理或半封闭管理。指导业主委员会与物业企业签订《物业服务合同》，确定物业企业与业主责权利，对收取的物业服务费等及时申报物价部门，对服务中业主发生的各种好人好事请新闻部门给予及时表扬。通过建立完善的物业管理体制，加强市场化运作和规范日常行为。

　　 3、推进管理创新，营造和谐物业的良好氛围。市小区办现已编印了700本《物业知识问答》和300套连环画，发放到全市物业企业，街道办事处、社区和业主委员会中，全面普及物业管理知识，让每个部门、每个业主积极参与到小区物业管理当中，共同推进物业管理发展的创新。按照《辽宁省物业管理优秀小区标准》及《丹东市物业管理优秀住宅小区标准》，组织全市各物业单位按照优秀住宅小区达标要求，拟上报2个省优住宅小区、5个市优住宅小区。我们还将定期组织金海、金地、锦绣等物业公司管理的宝山新城、伊山风景、锦绣花园业主委员会、社区、物业企业工作会议，建立起对物业管理矛盾纠纷的快速通道和诉调对接机制，为建立和谐物业管理关系做好基础保障。

　　 4、配合整治私搭乱建，夯实和谐物业管理基础。在全市范围内开展清理整治私搭乱建专项行动中，房产部门将配合做好小区内私搭乱建的认定和清理工作。已制定了旧住宅小区整治私搭乱建的实施意见，召开了全市物业经理工作会议做出部署，组织专人对全市旧住宅小区私搭乱建摸清底数，指定专人分区包保，积极配合区政府工作，全面掌握旧住宅小区私搭乱建清理拆除工作动态情况，及时解决进展中存在的问题，将个别住户私自搭设违建通过清理拆除，还给属于全体住户的共用地方，为旧住宅小区加强和谐物业管理，提供基础保障。

　　 5、提高物业服务水平，融洽物业企业与业主的关系。建立和谐物业管理关系的关健是物业企业要提高服务水平，让广大业主满意。今年2月，市小区办召开全市物业经理会议，要求物业服务合同内容和收费标准在本小区“公示栏’’公布，并严格按照合同内容进行服务。为规范物业企业行为，排除对消费者权利的不平等格式条款，丹东市工商行政管理局在2013年3月19日丹东日报印发了“关于对供热、小区物业不平等格式条款专项整治的通告”，市小区办于3月20日召开了全市物业经理工作会议，专项部署对物业服务合同进行大检查工作，现各物业公司正在自查自改阶段，下半年，我们将进行全面检查，对逾期未整改的将依法予以查处。

 　　　　　　　　　丹东市住房和城乡建设委员会（房产）　2013年5月15日